Fermage et baux

 

1 – Le statut du fermage

Sauf certains cas dérogatoires prévus par le code rural et de la pêche maritime, le statut du fermage s’applique à toute location d’un bien rural entre un bailleur et un preneur. En application de ce même code, les baux ruraux sont encadrés au niveau départemental par un arrêté du Préfet. L’arrêté actuellement en vigueur a été signé en date du 6 décembre 2019 et publié le 17 décembre 2019. Il s’applique à tous les nouveaux baux conclus à compter du 17 décembre 2019 ainsi qu’aux baux en cours à compter de leur date de renouvellement. Les dispositions de l’arrêté cadre portent sur :

- L’encadrement de la valeur des fermages (fixation d’un minima et d’un maxima) pour les baux ruraux des terres et près nus, les baux viticoles, les bâtiments d’exploitation ainsi que les bâtiments d’habitation liés à l’exploitation.

- La répartition des responsabilités entre bailleur et preneur pour assurer la permanence et la qualité des plantations de vignes.

- Les durées d’amortissement applicables aux bâtiments et ouvrages incorporés au sol réalisés par le preneur (permet de déterminer le montant de l’indemnité due par le bailleur au preneur sortant en fin de bail).

- La part de la surface louée susceptible d’être échangée par le preneur.

- Le seuil de surface au-delà duquel le statut du fermage s’applique.

- La surface susceptible d’être reprise par le bailleur pour construire une maison d’habitation.

> ARRETE 41-2019-12-06-003 ENCADREMENT VALEUR LOCATIVE BAUX RURAUX - format : PDF sauvegarder le fichiersauvegarder le fichier - 0,79 Mb

> Statut du Fermage - format : PDF sauvegarder le fichiersauvegarder le fichier - 0,13 Mb

2 - Les conventions pluriannuelles d’exploitation ou de pâturage

Le code rural et de la pêche maritime, par son article L113-2, prévoit un certain nombre de dispositions visant à favoriser le maintien d’activités pastorales dans les secteurs où ce maintien est de nature à contribuer à la protection du milieu naturel, des sols et des paysages ainsi qu’à la sauvegarde de la vie sociale.

Dans ces espaces, des conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage (CPEA), bail dérogeant au statut du fermage, peuvent être conclues dans les conditions prévues par arrêté préfectoral.

En contrepartie d’un montant de loyer relativement faible, les avantages principaux de la CPEA, pour le bailleur, sont l’absence de droit de renouvellement du bail, la coexistence possible d’autres activités avec l’activité agricole en fonction des périodes de l’année et le maintien du droit de chasse exclusif au profit du bailleur.

L’arrêté préfectoral en date du 24 janvier 2019 délimite le périmètre dans lequel de telles conventions peuvent être conclues et fixe les conditions qui leur sont applicables.

> ARRETE 41 2019 01 24 007 du 24 janvier 2019 - CPEA - format : PDF sauvegarder le fichiersauvegarder le fichier - 0,39 Mb

3 – Actualisation annuelle des fermages

Le montant des fermages est actualisé chaque année en date du 1er octobre par arrêté préfectoral après avis de la Commission Consultative Paritaire des Baux Ruraux.

Pour les baux de terres et prés nus et les bâtiments d’exploitation, l’actualisation est fonction de l’évolution de l’indice national des fermages fixé par arrêté ministériel.

Pour les baux des bâtiments d’habitation liée à une exploitation, l’actualisation est fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers.

Pour les baux viticoles, exprimés en quantité de denrée (hl/ha), l’actualisation est fonction de l’évolution du chiffre d’affaires, établi à partir des cours de vente de vin en vrac et des volumes des sorties de chais.